●상가 투자, 악몽 되지 않으려면 철저히 준비하자
상가 투자, 임대를 통한 수익 창출은 많은 사람들의 꿈이기도 하다. 노후를 대비하기 위해 남은 퇴직금으로 주택임대수익을 생각하는 이들도 많다. 그러나 모든 투자에는 자본만큼 중요한 준비 과정이 필요하다. 지난 포스팅에서도 말했듯이 ‘일주 이토삼상’이라는 말이 왜 생겨났을까? 노후를 대비하기 위한 청사진이었던 투자가 악몽이 되지 않으려면 미리 알아보고 준비해야 한다. 많은 전문가 한 해 부동산 시장을 예측하고 있지만 대다수가 오답을 내놓고 있다. 전문가들이 틀렸다기보다는 그만큼 경제시장을 읽기 어렵다고 해야 옳을 것이다. 그럴수록 교과서처럼 전해지는 말이 답이 되는 경우가 많아 기본기는 쌓아두지 않으면 투자에 성공할 수 없다.
상가 투자로 8할은 입지가 결정된다고 알려져 있다. 사실 상가뿐 아니라 부동산 시장에서는 수요와 공급 법칙만큼 중요하게 여기는 것이 입지다. 때문에 역세권이면서 직주근접아파트, 상가, 오피스텔은 인기가 높을 수밖에 없고 앞으로도 그럴 것이다. 상가 투자라면 여기에 학군이 좋은 학세권, 학원가 밀접지역, 의료단지에 위치한 곳이라면 노후 건물이라도 월세를 내기 쉬워 안전마진이 높은 편이다. 앞으로 상가 투자와 관련된 글을 자세히 풀어나가겠다. 이전에 올려놓은 상가투자 포스팅은 하단 링크만 넣어둔다. 오늘은 이렇게 골라서 고른 상가를 계약하기 전에 꼭 알아야 할 상가 계약서 작성 시 알아두면 좋은 팁들을 정리해보려고 한다.상가 투자의 목적은 임대수익이다! 상가 수익률 계산해보는 일주일간 이토삼상 지난해 상업용 부동산 투자 수익률이 연 5~6%대를 기록했다. 금리인상과 물가상승으로 저는…blog.naver.com상가 투자의 목적은 임대수익이다! 상가 수익률 계산해보는 일주일간 이토삼상 지난해 상업용 부동산 투자 수익률이 연 5~6%대를 기록했다. 금리인상과 물가상승으로 저는…blog.naver.com상가와 관련된 3가지 권리금: 마루권리금, 영업권리금, 시설권리금 권리금이란? (상가건물임대차보호법 제10조의3제1항) 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을… blog.naver.com상가와 관련된 3가지 권리금: 마루권리금, 영업권리금, 시설권리금 권리금이란? (상가건물임대차보호법 제10조의3제1항) 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을… blog.naver.com비싼 집세 + 낮은 보증금은 위험하다집세를 받기 때문에 시작한 상가 투자이므로, 보증금이 낮아도 한달에 들어오는 집세가 커야 수익이 크다는 생각을 갖는 것은 위험하다. 장사라는 것이 단순히 입지로만 잘 되지 않기 때문에 신종 코로나 바이러스 감염증처럼 뜻밖의 상황 등에서 장사가 잘 안 될 경우 임차인이 집세를 잡는 경우가 발생할 수 있다. 만약 임차인이 집세를 3회 이상 누르면 상가 주인은 계약 해제가 가능하다. 다만 계약 해제가 가능한 것이지 주인이 임차인의 짐을 찾지는 절대 없다. 그렇다면 건조물 침입죄로 고발될 가능성이 있음을 명심하세요. 이런 상황이 발생할 경우 세입자를 쫓고자 소송 절차를 밟아야 한다. 대부분의 소송이 그렇듯 많은 시간이 걸릴 것이지만, 이런 경우 보통 6개월 이상 걸린다. 그 동안 밀린 집세를 대신하는 것이 보증금이지만 만약 이 보증금이 적으면 마이너스가 되는 상황이 생긴다. 소송 비용까지 있는데 보증금까지 적어도 이 스트레스는 상가 주인에게 그대로 전해지는 수밖에 없다. 그러므로 지나친 욕심에서 너무 낮은 보증금을 책정해서는 안 되며, 가급적 20개월 치 월세에 해당하는 금액 이상을 보증금으로 받은 것이 좋다. 장사 때문에 건물을 개조한다면?간혹 임차인이 상가에서 장사를 하기 위해 건물을 개조하거나 일부 시설을 설치하는 경우가 있다. 간판을 다는 것은 일반적이지만 건물 외벽에 조형물을 설치하거나 많은 좌석을 배치하기 위해 기둥이나 벽을 없애는 경우에는 이는 단순히 인테리어가 아닌 상가 안전 문제로 이어질 수 있어 앞으로 건물 관리에도 어려움이 생길 수 있다. 따라서 상가주는 임대하기 전 상가건물의 안전에 위험을 줄 수 있는 구조변경 혹은 과도한 시설물을 설치할지 미리 확인해야 하며, 보다 확실하게 하기 위해 조형물 설치 및 건물 구조변경 시 미리 양해를 구해야 한다는 내용을 미리 계약서에 특약사항으로 기재해 두는 것이 좋다. 이와 함께 상가 원상복구 비용 및 마감재에 대한 명확한 기준과 업종 변경 시 임대인 동의가 필요하다는 내용도 계약서에 기재하면 된다. 계약 시 부가가치세도 계산에 포함되어야 한다상가나 오피스텔을 사고팔 때는 항상 부가가치세를 고려해야 한다. 부가가치세는 통상 상가를 양도한 사업자가 상가건물을 인수한 사람에게 별도 건물가격의 10%를 받아 정부에 납부해야 하는 것이다. 만약 계약을 한 뒤 부가가치세 존재를 모를 경우 단순히 남은 잔금만 치르면 상가가 자기 것인 줄 알았는데 갑자기 잔금을 치르려는데 1~2천만원 이상의 부가가치세를 요구하면 상당히 당혹스러울 수 있다. 하지만 보통 계약서에 부가가치세별이라는 문구를 특약사항에 기재하는 경우가 많다. 계약서에는 ‘부가세는 건물을 사는 사람이 부담한다’는 내용이 들어 있어야 논란의 여지가 있기 때문에 상가를 파는 사람도 상가 건물에 부과되는 부가가치세에 대해 항상 확인하는 것이 중요하다.
